Los Administradores de Fincas advierten de la importancia de cumplir con la normativa de viviendas turísticas

El Consejo Andaluz de Colegios de Administradores de Fincas (CAFINCAS)  ha elaborado una guía informativa dirigida a todos aquellos propietarios que estén valorando destinar su vivienda al alquiler, ya sea con fines turísticos o de temporada. La publicación de la Ley Orgánica 1/2025, en vigor desde el pasado mes de abril, ha introducido importantes novedades que afectan directamente a la posibilidad de ejercer el alquiler turístico en comunidades de propietarios.

Uno de los aspectos fundamentales que deben tener en cuenta los propietarios es la diferencia entre el alquiler turístico y el alquiler de temporada. El primero tiene como finalidad principal las estancias de ocio, vacaciones o recreo, y su duración suele ser corta, de días o semanas. Por el contrario, el alquiler de temporada se vincula a estancias temporales por motivos de trabajo, estudios, tratamientos médicos u otras circunstancias similares, y puede extenderse durante semanas o incluso varios meses, siempre sin convertirse en una residencia permanente. Esta distinción no solo es conceptual, sino que determina la normativa aplicable. Mientras que los alquileres turísticos se rigen por la normativa turística autonómica y estatal, los de temporada se regulan por el artículo 3.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

En cuanto a las obligaciones legales, el alquiler turístico requiere obligatoriamente su inscripción en el registro turístico autonómico y, desde abril de 2025, también necesita la autorización expresa de la comunidad de propietarios. Esta autorización debe ser aprobada en junta por una mayoría de tres quintos del total de propietarios y cuotas de participación, y sin ella no será posible registrar la vivienda ante la administración autonómica ni ofrecerla legalmente como alojamiento turístico. En cambio, el alquiler de temporada no necesita registro turístico ni autorización comunitaria, siempre que se ajuste a los supuestos permitidos por la legislación vigente.

Otro punto diferencial se encuentra en los servicios incluidos y la fiscalidad aplicable. El alquiler turístico puede incluir servicios como limpieza, ropa de cama o atención al huésped, y se considera una actividad económica, lo que implica la obligación de tributar por IVA y rendimientos de actividades económicas en el IRPF, como autónomo. El alquiler de temporada, al no tener naturaleza empresarial, tributa en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario, sin necesidad de darse de alta como actividad económica.

La nueva normativa ha reforzado el papel de las comunidades de propietarios, que desde abril pueden limitar, condicionar o incluso prohibir el alquiler turístico sin necesidad de modificar sus estatutos. La autorización o prohibición debe tratarse en junta y quedar reflejada en acta, lo que otorga una herramienta legal clara a las comunidades para regular el uso turístico de los inmuebles.

Por su parte, el presidente del Consejo Andaluz de Administradores de Fincas Manuel Jiménez, advierte de las consecuencias de incumplir estos requisitos ya que “el alquiler turístico ejercido sin autorización comunitaria puede ser considerado como una actividad no permitida, lo que habilita a la comunidad para iniciar acciones legales contra el propietario”. Asimismo, explica “la Junta de Andalucía puede imponer sanciones administrativas a quienes alquilen sin contar con la inscripción correspondiente”.

Por todo ello, se recomienda a los propietarios que, antes de iniciar cualquier actividad de alquiler turístico, consulten con su administrador de fincas colegiado para verificar la viabilidad legal de la operación y, en su caso, solicitar la inclusión del asunto en el orden del día de la próxima junta de propietarios. En aquellos casos en los que se desee alquilar por motivos de trabajo, estudios o tratamientos médicos, se aconseja formalizar un contrato de alquiler de temporada conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos, especificando siempre el motivo concreto de la estancia.

El Administrador de Fincas colegiado es el profesional más adecuado para asesorar a los propietarios y garantizar que el uso de la vivienda se ajuste a la legalidad vigente. Con la entrada en vigor de esta nueva normativa, su intervención se vuelve más necesaria que nunca para prevenir conflictos vecinales y sanciones administrativas.